Di sisi lain, inflasi tahunan pada Desember 2025 tercatat sebesar 2,92%, masih berada di atas pertumbuhan harga rumah. Meski demikian, pola ini justru mencerminkan karakter pasar yang semakin sehat dengan pergerakan harga tidak lagi didorong oleh spekulasi, melainkan oleh daya beli dan kebutuhan riil masyarakat.

Sepanjang 2025, pergerakan harga rumah memang cenderung lebih moderat dibandingkan dua tahun sebelumnya. Namun, memasuki penghujung tahun, tren stabilisasi mulai terlihat, ditandai dengan semakin banyaknya kota yang kembali mencatatkan pertumbuhan harga secara tahunan. Pada Desember 2025, 9 dari 13 kota yang dipantau Rumah123 sudah kembali berada di zona pertumbuhan positif.

Menurut Marisa Jaya, Head of Research Rumah123, fase ini merupakan bagian penting dari proses pendewasaan pasar. “Pasar properti Indonesia sepanjang 2025 bergerak dalam fase konsolidasi yang sehat. Di akhir tahun, kita mulai melihat tanda-tanda stabilisasi. Konsumen tetap aktif mencari rumah, tetapi semakin rasional dan selektif. Ini membentuk fondasi yang lebih kuat untuk pertumbuhan yang lebih berkelanjutan ke depan.”.

Secara bulanan pada Desember 2025, sejumlah kota mulai menunjukkan pergerakan harga yang cukup menonjol. Surakarta mencatatkan kenaikan tertinggi sebesar 3,8% secara MoM, diikuti Makassar yang tumbuh 1,7% dan Yogyakarta sebesar 1,3%. Sementara itu, secara tahunan, pertumbuhan harga tertinggi tercatat di Denpasar yang naik 2,5%, disusul Bekasi sebesar 2,4% dan Makassar 2,2%. Di kawasan Jabodetabek sendiri, pergerakan harga menunjukkan pola yang semakin stabil, dengan Bekasi mencatatkan pertumbuhan tahunan 2,4%, sementara Tangerang dan Depok masing-masing tumbuh 0,4% dan 0,1% secara tahunan.

Menariknya, Yogyakarta, yang sepanjang Januari-Oktober 2025 sempat mencatat pertumbuhan agresif di kisaran 3,7% hingga 10,9%, kini mulai memasuki fase normalisasi dengan pertumbuhan tahunan sebesar 0,9% di Desember 2025. Pola serupa juga terlihat di Denpasar, yang melambat ke 2,5% YoY setelah sebelumnya bergerak di kisaran 2,4%-9,3% sepanjang tahun.

Dari sisi suplai, jumlah listing rumah seken nasional pada Desember 2025 tercatat turun 1,0% secara bulanan, dan dalam skala tahunan masih berada dalam tren kontraksi.

Namun yang menarik, penyusutan suplai ini tidak diikuti oleh lonjakan harga. Ini memperkuat indikasi bahwa keseimbangan pasar saat ini lebih ditentukan oleh sisi permintaan yang semakin berhati-hati dan rasional, bukan oleh kelangkaan pasokan semata.

“Ini menunjukkan bahwa pasar properti Indonesia saat ini jauh lebih matang. Harga tidak lagi naik hanya karena stok berkurang, tetapi benar-benar mengikuti kemampuan dan kebutuhan pembeli,” tambah Marisa.

Dari sisi permintaan, minat masyarakat untuk mencari hunian tetap solid dan masih terkonsentrasi di wilayah-wilayah utama. Pada Desember 2025, Tangerang menjadi lokasi dengan proporsi pencarian tertinggi secara nasional, mencapai 13,9% dari total pencarian rumah, disusul Jakarta Selatan sebesar 11,4% dan Jakarta Barat sebesar 9,7%. Pola ini menegaskan bahwa kawasan-kawasan dengan akses langsung ke pusat aktivitas ekonomi masih menjadi magnet utama bagi pencari hunian.

Namun secara dinamis, pertumbuhan minat mulai bergeser ke wilayah penyangga dan kota di luar Pulau Jawa. Di area Jabodetabek, Tangerang Selatan dan Depok mencatatkan kenaikan proporsi pencarian bulanan tertinggi. Sementara di luar Jawa, Batam menjadi salah satu kota dengan peningkatan minat yang paling menonjol.

Pola ini mengindikasikan bahwa pencari rumah semakin aktif mengeksplorasi wilayah dengan struktur harga yang lebih kompetitif dan potensi pengembangan jangka menengah yang baik. Jika dilihat dari pergerakan median harga berdasarkan ukuran rumah, pasar menunjukkan segmentasi yang semakin kuat:

• ≤60 m²: pertumbuhan tertinggi di Makassar, median Rp675 juta (+12,9% YoY)
• 61–90 m²: tertinggi di Surakarta, median Rp850 juta (+41,7% YoY)
• 91–150 m²: tertinggi di Yogyakarta, median Rp1,8 miliar (+24,1% YoY)
• 151–250 m²: tertinggi di Yogyakarta, median Rp2,8 miliar (+9,8% YoY)
• ≥251 m²: tertinggi di Makassar, median Rp5 miliar (+11,1% YoY)

Menariknya, Makassar menjadi satu-satunya kota yang mencatatkan pertumbuhan median harga tertinggi sekaligus di segmen rumah kecil dan rumah besar, menandakan bahwa permintaan di kota ini datang dari spektrum pembeli yang sangat luas, baik end-user entry level maupun segmen atas.

Dari sisi makro, sepanjang 2025 Bank Indonesia telah menurunkan suku bunga acuan secara bertahap hingga berada di level 4,75%, sementara inflasi di kuartal IV 2025 berada di kisaran 2,72%–2,92%. Ke depan, keberlanjutan kebijakan pemerintah seperti insentif PPN DTP 100% untuk rumah tapak dan satuan rumah susun serta program FLPP untuk rumah subsidi diharapkan menjadi penopang tambahan bagi pasar, terutama di segmen hunian terjangkau.

“Dengan harga yang bergerak lebih terkendali, pasar yang semakin tersegmentasi, dan konsumen yang semakin rasional, 2025 justru menjadi tahun penting dalam membentuk fondasi pasar properti yang lebih sehat. Ini menjadi modal yang sangat baik untuk memasuki 2026 dengan ekspektasi pertumbuhan yang lebih berkualitas,” tutup Marisa.

Secara keseluruhan, Flash Report Januari 2026 by Rumah123 mencatat bahwa pasar properti Indonesia telah melewati fase terlemahnya dan kini memasuki periode stabilisasi. Harga bergerak lebih terkendali, suplai menyusut tanpa memicu lonjakan, dan fokus pasar kian mengarah ke wilayah dengan keseimbangan antara keterjangkauan dan fungsi hunian sebagai fondasi pertumbuhan di 2026. Dalam semangat #RumahUntukSemua, Rumah123 terus menghadirkan data dan insight pasar yang kredibel untuk memperluas akses terhadap informasi properti dan membantu masyarakat serta pelaku industri mengambil keputusan hunian secara lebih rasional dan terukur. (rls/sh)

Dalam Undang-Undang Rencana Pembangunan Jangka Panjang Nasional (UU RPJPN) 2025-2045, arah pembangunan wilayah difokuskan pada dua hal utama, yaitu pemerataan kewilayahan dan ketahanan ekologi. Prinsip ini menandai perubahan paradigma pembangunan dari orientasi ekonomi semata menuju keseimbangan antara pertumbuhan, kelestarian lingkungan, dan ketahanan sosial.

Sektor properti menjadi salah satu pendorong utama investasi nasional. Berdasarkan data Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM), realisasi investasi sektor properti, yang mencakup subsektor perumahan, kawasan industri, dan perkantoran pada tahun 2024 mencapai sekitar Rp122,9 triliun, atau setara dengan 7,2 persen dari total investasi nasional sebesar Rp1.714,2 triliun. Angka ini menempatkan properti sebagai salah satu dari empat sektor dengan kontribusi terbesar terhadap investasi nasional.

Namun, peningkatan investasi tersebut juga menimbulkan tantangan baru dalam pengelolaan ruang. Para pakar menilai, pertumbuhan ini harus sejalan dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) agar pembangunan tetap terkendali dan berkelanjutan.

Head of Research Rumah123, Marisa Jaya, mengatakan pentingnya tata ruang dalam setiap keputusan pembangunan dan investasi. “Tata ruang seharusnya menjadi kompas utama dalam menentukan arah pertumbuhan ekonomi. UU RPJPN 2025-2045 sudah menegaskan pentingnya keseimbangan antara pemerataan wilayah dan ketahanan ekologi. Pembangunan yang mengikuti arah tata ruang akan menciptakan pertumbuhan yang lebih inklusif dan berdaya tahan,” ujar Marisa.

Menurut Marisa, arah pembangunan yang lebih berkelanjutan juga mulai tercermin dalam perilaku pasar properti Indonesia. Berdasarkan data internal Rumah123, pada H1 2025, permintaan terhadap kawasan di sekitar stasiun LRT Jakarta-Depok-Bekasi meningkat hingga 1,8 kali lipat dibandingkan H1 2024, dan tumbuh 24,8 persen dibandingkan H2 2024.

Sementara itu, kawasan sekitar MRT Jakarta mencatatkan pertumbuhan minat hingga 1,5 kali lipat dibandingkan H1 2024, dengan peningkatan 11,8 persen dibandingkan semester sebelumnya.

“Tren ini menunjukkan bahwa kesadaran masyarakat terhadap aspek keberlanjutan dan kualitas ruang semakin tinggi dalam menentukan pilihan hunian,” tambah Marisa.

Selain preferensi terhadap akses transportasi publik, masyarakat juga semakin memprioritaskan hunian yang terjangkau di kawasan yang tertata baik. Pada H1 2025, proporsi minat terhadap rumah di segmen harga Rp400 juta-Rp1 miliar meningkat 45,6 persen, naik dari 41,2 persen di H1 2024 dan 40,2 persen di H2 2024.

Fenomena ini mencerminkan pergeseran orientasi pasar dari sekadar investasi jangka pendek menjadi kebutuhan hunian yang relevan dengan konsep kota berkelanjutan.

“Pembeli sekarang lebih kritis. Mereka tidak hanya mempertimbangkan harga atau ukuran rumah, tetapi juga memperhatikan konteks ruang di sekitarnya. Akses transportasi publik, kesiapan infrastruktur, dan potensi risiko bencana kini menjadi pertimbangan penting. Ini menunjukkan bahwa kesadaran akan pentingnya tata ruang sudah mulai tumbuh di tingkat konsumen,” jelas Marisa.

Dengan backlog perumahan yang masih mencapai sekitar 9,9 juta juta keluarga pada tahun 2023, keseimbangan antara percepatan pembangunan dan penataan ruang menjadi semakin krusial. Tata ruang yang baik tidak hanya memastikan efisiensi investasi, tetapi juga menjamin kualitas hidup masyarakat dan daya saing kota di masa depan.

Dalam konteks ini, Rumah123 berperan sebagai jembatan antara masyarakat, pengembang, dan arah pembangunan nasional. Melalui riset, analisis tren, dan edukasi publik, Rumah123 berkomitmen membantu masyarakat mengambil keputusan yang lebih cerdas dan sejalan dengan prinsip pembangunan berkelanjutan.

“Kami percaya bahwa pembangunan yang baik selalu berawal dari pemahaman ruang yang tepat. Lewat riset dan data, Rumah123 ingin mendorong kesadaran publik bahwa rumah ideal bukan hanya soal harga dan lokasi, tetapi juga tentang arah perkembangan kawasan dan keberlanjutan lingkungan,” tutup Marisa.

Rumah123 juga secara rutin menghadirkan laporan bulanan Flash Report by Rumah123, yang memotret pergerakan tren pencarian dan permintaan properti di berbagai wilayah Indonesia. Laporan ini menjadi acuan bagi masyarakat, pengembang, maupun pelaku industri untuk memahami dinamika pasar properti secara lebih akurat dan berbasis data.

Sebagai bagian dari 99 Group, Rumah123 terus memperkuat perannya dalam menyediakan data, analisis pasar, dan wawasan yang relevan bagi publik. Melalui komitmen terhadap transparansi informasi dan edukasi, Rumah123 mendukung terciptanya ekosistem properti yang sehat, inklusif, dan selaras dengan visi pembangunan Indonesia yang berkelanjutan.

Informasi dan pilihan hunian juga dapat diakses dengan mudah melalui website Rumah123.com maupun Aplikasi Rumah123, yang membantu masyarakat menemukan hunian sesuai kebutuhan dan preferensi dengan lebih cepat dan efisien. (rls/sh)